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Derecho Colombiano

Derecho de superficie en Colombia

El derecho de superficie es un derecho real y temporal, que se le da a una persona sobre las mejoras que ésta le realice al suelo de propiedad de un tercero.

Con base en lo anterior, se tiene que en virtud de éste derecho real, el titular de un dominio, puede otorgar a otra persona a la que se denomina superficiario, el uso, goce y disposición jurídica de la superficie el inmueble, para emplearlo por un tiempo determinado, en actividades ganaderas, agrícolas, forestales, piscícolas, agroindustriales, turísticas o en prestación de servicios ambientales que estén certificados por la autoridad ambiental competente.

Así entonces, se tiene que lo plantado, lo construido o ubicado en el inmueble ajeno por el superficiario, le pertenecerá a éste.

Breve historia del derecho de superficie

El derecho de superficie, nació como una práctica del Estado, en la que se utilizaban los terreros, parte de sus dominios, dándolos en arriendo a perpetuidad o a largos plazos, a particulares y éstos a su vez, tenían derecho a construir allí, edificios para su disfrute mediante un «salárium» o «pensio», es decir, el pago de un arrendamiento.

Luego de unos años, ésta práctica se popularizó tanto, que los mismos particulares hacían ésta clase de negocios o contratos.

Desde ese entonces, se crea la figura del superficiario y se consagra éste mecanismo, con un derecho real sobre una cosa ajena en un interdicto posesorio ejercitable contra cualquier que pretendiera molestar el derecho de disfrute de la cosa o edificio edificado.

Por otro lado, se tiene que en el canon de arrendamiento para la época, era anual e incluía a su vez, los tributos o impuestos del inmueble.

Naturaleza y características

  • Es un derecho real.
  • Es un derecho real inmobiliario.
  • Desdobla la propiedad.
  • Es un derecho de propiedad.
  • Es un derecho temporal.

Creación del derecho de superficie en Colombia

En Colombia y con el fin de proteger y permitir el desarrollo de predios rurales y dar herramientas para trabajar, explotar y aprovechar la tierra sin necesidad de adquirirla, el Gobierno Nacional colombiano, busca instaurar ésta figura o mecanismo, por medio del Ministerio de Agricultura y Desarrollo Rural, quien desarrolló y presentó, el Proyecto de Ley de Tierras y Desarrollo Rural.

Dicho proyecto se encuentra en etapa de socialización por parte de la Agencia Nacional de Tierras (ANT), con las comunidades, para su posterior aprobación en el Congreso de la República.

Constitución del derecho real de superficie

Éste derecho se constituirá sobre predios rurales por medio de Acto Administrativo o contrato entre particulares; a su vez, éste último debe constar por escrito y se deberá inscribir ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

En dicho contrato, deben constar los elementos esenciales del contrato tales como la actividad para la cual se otorgará éste derecho, el plazo del mismo, las modalidades de pago, las garantías de cumplimiento, la forma y oportunidad de entrega y restitución del inmueble y las obligaciones de las partes, es decir, del propietario y del superficiario.

Por otro lado, éste derecho es susceptible de ser transferido por sucesión por causa de muerte o por la cesión del derecho, pero esto, con consentimiento expreso del propietario que debe constar igualmente por escrito y ser registrado ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

Es de aclarar, que éste derecho sólo será otorgado a nacionales colombianos y que el propietario del predio, conservará el derecho de transmitir y grabar la propiedad, con la debida separación de los derechos del superficiario y sin necesidad de su consentimiento.

En caso tal de que el propietario venda el predio a un tercero, éste último deberá respetar el contrato de superficie y no podrá vulnerar los derechos del superficiario.

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